Halten Sie sich fest:Hier kommt das urbane Mega-Warehouse

Wenn Sie denken, dass die Straßen der Stadt jetzt verstopft sind, stellen Sie sich ein riesiges Verteilerzentrum vor, das mitten in einer geschäftigen städtischen Umgebung landet.

Autofahrer, Fußgänger, Radfahrer und gewerbliche Frachtführer wetteifern um den gleichen Asphaltstreifen. Die Popularität von Mitfahrdiensten wie Uber und Lyft, gepaart mit der Explosion des E-Commerce und der daraus resultierenden Notwendigkeit einer schnellen Lieferung auf der letzten Meile, haben die Dinge nur noch verschlimmert.

Jetzt kommt der Trend, große DCs zu platzieren, die sich früher in weniger überfüllten Gegenden befanden, mitten in den Großstädten. Der Grund dafür ist, dass Online-Händler die Kundennachfrage nach Service am nächsten und am selben Tag befriedigen müssen, manchmal abhängig von bestimmten Lieferzeiten.

Im vergangenen Mai gaben Immobilienentwickler die Eröffnung eines DC in der Bronx, New York, für 2021 bekannt. Mit einer Gesamtfläche von fast 1 Million Quadratfuß soll es das größte zweistöckige Fulfillment-Center des Landes sein. Ähnliche Projekte laufen in Chicago, Los Angeles und San Francisco.

„Die Bereitschaft der Bauträger, diese Art von Projekt zu spezifizieren, zeigt, dass die Nachfrage da ist“, sagt Matt Powers, Executive Vice President of Retail and E-Commerce beim Immobilienentwickler Jones Lang LaSalle.

Platz innerhalb der Städte sei knapp, stellt er fest, daher liege die Lösung im Bau von mehrstöckigen Einrichtungen, die die maximale Quadratmeterzahl auf einer begrenzten Fläche unterbringen können. Das ist seit langem der Trend in asiatischen Ländern wie China, Singapur und Japan, wo eine stark verdichtete Bevölkerung die Entwickler dazu zwingt, sich aufzubauen, anstatt auszusteigen.

Bisher galten ähnliche Projekte in US-Städten meist als wirtschaftlich nicht realisierbar. Nicht länger. Entwickler und ihre Einzelhandelsmieter sind bereit, die zusätzlichen Kosten für städtisches Land zu zahlen, um die Stadtbewohner innerhalb weniger Stunden zu erreichen.

Der Bau von mehrstöckigen Anlagen mit engen Kurven, die erforderlich sind, um Fahrzeuge zwischen den Stockwerken zu bewegen, wirft Fragen des Zugangs mit Sattelzugmaschinen auf. Das 590.000 Quadratfuß große DC, das von Prologis in Seattle gebaut wurde und das erste seiner Art in den USA sein soll, hat drei Stockwerke, aber nur die ersten beiden sind für den Lagerbetrieb reserviert. Die oberste Etage besteht aus Büros und „Maker Spaces“, bemerkt Powers.

Das mehrstöckige Design hat in Asien aufgrund der kleineren Lkw, die normalerweise diese Region bedienen, besser funktioniert. Schwere Fahrzeuge stellen Bauherren von Hochhausanlagen vor strukturelle Herausforderungen. Besorgniserregend für amerikanische Entwickler ist auch die Möglichkeit von Beschwerden benachbarter Wohnhäuser und Unternehmen über Lärm, Ampeln, Verkehrsstaus und Umweltverschmutzung.

Aber nichts davon stoppt das Wachstum großer DCs in bestimmten städtischen Umgebungen der USA, in denen kleinere Lagerhäuser innerhalb der Stadtgrenzen die Nachfrage nach Produkten nicht mehr decken können. Jetzt geht es darum, einen Raum zu finden, der das Bedürfnis nach Kundennähe mit Zonierungs- und Nutzungsproblemen in Einklang bringt. Powers merkt an, dass das Werk in der Bronx früher ein Kinokomplex war, daher waren die Nachbarn an seine Präsenz als kommerzielles Unternehmen gewöhnt.

Anwohner könnten auch etwas besänftigt sein durch die Tatsache, dass ausgehende Sendungen von diesen großen DCs in kleineren Lastwagen, oft Lieferwagen, transportiert werden, was zu weniger Lärm und Staus führt. Und lokale Regierungen werden wahrscheinlich die Chance ergreifen, inaktive Grundstücke umzunutzen und großzügige Anreize für den Einzug eines großen Lagerhauses zu bieten.

Der Wert von städtischen Immobilien steigt im Allgemeinen, sei es aufgrund des Zuzugs von Einwohnern mit höherem Einkommen, kommerzieller Entwicklungen wie High-End-Einkaufszentren und dem Bedarf an mehr Lagerflächen. „Die Nachfrage nach Industrie ist da“, sagt Powers. „Entwickler bekommen keine Angebote für diese Immobilie. Sie sind bereit, eine Prämie auszugeben, um den Endbenutzer zu bedienen.“

Was die Auswirkungen auf die Wohnimmobilienwerte betrifft, hängt das vom Standort ab, sagt Powers. „Es könnte sich auf Anwohner in der Nähe [einer DC] auswirken, aber zum größten Teil sind dies immer noch Quasi-Gewerbegebiete.“

Eine größere Sorge besteht darin, genügend Arbeitskräfte zu finden, um diese riesigen Einrichtungen zu besetzen. Angesichts der historisch niedrigen Arbeitslosigkeit in den USA steht jedes Dienstleistungsunternehmen vor der Herausforderung, genügend warme Körper zu bekommen. Und gerade die Lagerarbeit, die aus sich wiederholenden und oft mühsamen Tätigkeiten besteht, wird heute von vielen jüngeren Stellensuchenden nicht als attraktiv angesehen. Hinzu kommt die Tatsache, dass die Kosten für die Einstellung von Arbeitern in der Stadt oft höher sind als in den Vororten oder ländlichen Gebieten.

Powers geht davon aus, dass sich der Trend zur urbanen Lagerhaltung mit einer Einschränkung fortsetzen wird. „Es wird kein schnelles Wachstum geben“, sagt er. "Das ist immer noch eine Prämie." Händler sind aus Image- und Marktpräsenzgründen bereit, die Standortkosten in urbanen Umgebungen wie Manhattan in Kauf zu nehmen. Industrieunternehmen hingegen werden wahrscheinlich Entscheidungen treffen, die an jedem Standort gewinnorientierter sind.

Darüber hinaus ist die Zahl der Städte, die solche Operationen beherbergen können, begrenzt. An eng begrenzten Orten wie San Francisco, der Innenstadt von Chicago und New York City werden sich weiterhin Chancen ergeben, sagt Powers, „aber diese Nachfrage wird sich nicht auf Dallas oder Houston übertragen, die sich bereits ausbreiten.“