Urban Mega-Warehousing: Die wachsende Herausforderung für Stadtstraßen

Wenn Sie denken, Stadtstraßen seien jetzt schon congested, stellen Sie sich ein riesiges Distributionszentrum vor, das mitten in einer belebten urbanen Umgebung landet.

Fahrer, Fußgänger, Radfahrer und kommerzielle Frachttransporter buhlen alle um denselben Asphaltstreifen. Die Popularität von Ride-Sharing-Services wie Uber und Lyft, gekoppelt mit der Explosion des E-Commerce und der konsequenten Notwendigkeit schneller Last-Mile-Delivery, haben die Lage nur verschärft.

Trend: Big DCs mitten in Städten

Jetzt kommt der Trend, große DCs – die früher in weniger belebten Gebieten angesiedelt waren – direkt inmitten großer Städte zu platzieren. Der Grund: E-Tailers Bedarf, Kundennachfrage nach Next-Day- und Same-Day-Service zu befriedigen, manchmal an spezifische Lieferstunden gekoppelt.

Im Mai letzten Jahres kündigten Property Developer die 2021-Eröffnung eines DCs in der Bronx, New York, an. Mit fast 1 Million Quadratfuß wird es reportedly das größte zweistöckige Fulfillment Center der Nation. Ähnliche Projekte sind in Chicago, Los Angeles und San Francisco im Gange.

„Entwicklers Bereitschaft, diese Art von Projekt zu spekulieren, zeigt, dass die Nachfrage da ist“, sagt Matt Powers, Executive Vice President of Retail and E-Commerce bei Jones Lang LaSalle.

Platz in Städten ist Premium, merkt er an, also liegt die Lösung im Bau von Multi-Story-Facilities, die maximalen Quadratfußage in einen restriktiven Footprint packen. Das war lange der Trend in asiatischen Ländern wie China, Singapur und Japan, wo hochverdichtete Bevölkerungen Developer zwingen, in die Höhe statt in die Breite zu bauen.

Bislang wurden ähnliche Projekte in US-Städten mostly als ökonomisch unfeasibel betrachtet. Nicht mehr. Entwickler und ihre Retail-Tenants sind bereit, den Extra-Kosten urbanen Landes zu zahlen, im Austausch für die Fähigkeit, Stadtbewohner innerhalb von Stunden zu erreichen.

Herausforderungen: Zugang, Struktur, Anwohner

Die Konstruktion von Multi-Story-Facilities mit engen Kurven, um Fahrzeuge zwischen Etagen zu bewegen, wirft Fragen zum Zugang durch Sattelzug-Rigs auf. Das 590.000 Quadratfuß große DC, das Prologis in Seattle baute – angeblich das erste seiner Art in den USA – hat drei Stockwerke, aber nur die ersten beiden sind für Lageroperationen reserviert. Das oberste Stockwerk besteht aus Büros und „Maker Spaces“, merkt Powers an.

Das Multi-Story-Design hat in Asien tendenziell besser funktioniert wegen der kleineren LKWs, die dort üblich sind. Schwere Fahrzeuge schaffen strukturelle Herausforderungen für Builder von High-Rise-Facilities. Ebenfalls besorgniserregend für US-Entwickler: mögliche Beschwerden von Anwohnern und Businesses über Lärm, Licht, Verkehrsstau und Verschmutzung.

Doch nichts davon stoppt das Wachstum großer DCs in bestimmten US-urbanen Umgebungen, wo kleinere Lager innerhalb der Stadtgrenzen die Produktnachfrage nicht mehr decken können. Jetzt ist es eine Frage, Space zu finden, der die Notwendigkeit von Kundennähe mit Zoning- und Use-Issues balanciert. Die Bronx-Facility, merkt Powers an, war zuvor ein Movie-Theater-Complex, sodass Nachbarn an seine Präsenz als kommerzieller Betrieb gewöhnt waren.

Lokale Anwohner könnten auch etwas besänftigt werden durch die Tatsache, dass ausgehende Sendungen von diesen großen DCs in kleineren LKWs, oft Vans, bewegt werden – was weniger Lärm und Stau bedeutet. Und lokale Regierungen werden wahrscheinlich die Chance ergreifen, inaktive Landparzellen umzuwidmen, und großzügige Anreize für ein großes Lager bieten, das einzieht.

Immobilienwerte und Arbeitskräfte

Urbane Immobilienwerte steigen generell – ob durch Zuzug höherverdienender Bewohner, kommerzielle Entwicklungen wie High-End-Malls oder den Bedarf an mehr Lagerraum. „Die Nachfrage ist da für Industrial“, sagt Powers. „Entwickler bekommen keine Deals auf dieser Property. Sie sind bereit, einen Premium zu zahlen, um den Endnutzer zu bedienen.“

Was den Effekt auf住宅 Immobilienwerte angeht: Das hängt vom Standort ab, sagt Powers. „Es könnte Bewohner in Nähe [zu einem DC] beeinflussen, aber mostly sind das noch quasi-kommerzielle Areas.“

Eine größere Sorge ist, genug Worker für diese Riesen-Facilities zu finden. Mit US-Arbeitslosigkeit auf historisch niedrigem Niveau steht jedes Service-Business vor der Herausforderung, genug warme Körper zu bekommen. Und Lagerarbeit – bestehend aus repetitiven und oft anstrengenden Tasks – wird von vielen jüngeren Jobsuchern heute nicht als attraktive Option betrachtet. Dann gibt es die Tatsache, dass die Kosten für das Einstellen stadtbasierter Worker oft höher sind als in Vororten oder ländlichen Gebieten.

Powers erwartet, dass der Trend des urbanen Warehousing anhält – mit einem Vorbehalt. „Es wird kein rapider Wachstum sein“, sagt er. „Das ist immer noch ein Premium.“ Retailer sind bereit, die Kosten für die Lage in urbanen Umgebungen wie Manhattan zu schlucken – aus Image- und Marktpräsenz-Gründen. Industrielle Enterprises hingegen werden wahrscheinlich Entscheidungen treffen, die mehr bottom-line-driven sind an jedem Standort.

Zudem ist die Anzahl der Städte, die solche Operationen hosten können, begrenzt. Chancen werden weiter in eng begrenzten Orten wie San Francisco, Downtown Chicago und New York City entstehen, sagt Powers, „aber diese Nachfrage wird sich nicht nach Dallas oder Houston übersetzen, die bereits selbst sprawling sind.“