Die sich wandelnden Lieferkettenanforderungen von 2020

Während COVID-19 große Bedrohungen für alle Unternehmen in allen Sektoren darstellte, erregte es aus gutem Grund besondere Befürchtungen in der Industrie- und Logistikimmobilienbranche. Als die Nachrichten über den Anstieg in Wuhan, China, einem bekannten Produktionszentrum, das ein Zahnrad in einer viel größeren Maschine ist, kursierten, schienen die Gründe zur Besorgnis zu zunehmen. Verzweiflung schien zyklisch zu sein – Unterbrechungen der Lieferkette verringerten die Einnahmen des Unternehmens, was zusammen mit der Verringerung der Verbraucherausgaben den Bedarf an Versorgung verringerte. Einen Moment lang schien die Nachfrage nach Lagerhäusern und Distributionszentren unvermeidlich zu sinken.

Aber die Zeit hat eine wahrere Geschichte offenbart, und die Aussichten der Industrie- und Logistikbranche zeigen einen fast beispiellosen Widerstand. Um die unerschütterliche Nachfrage nach Vertriebsflächen inmitten einer globalen Rezession zu verstehen und ihr zu vertrauen, ist es unerlässlich, die neuen Nachfragetreiber in der COVID-19-Wirtschaft zu berücksichtigen und die Veränderungen in den Lieferkettenstrategien zu beobachten, die Lagerhallen zu einigen machen werden der Immobilientypen mit der besten Leistung in der Zukunft.

Die Nachfrage-Triade

Im Midyear Review von CBRE zum Global Real Estate Market Outlook hat die Nachfrage im Industrie- und Logistiksektor drei Hauptquellen. Der erste und vielleicht eindrücklichste Boom ist der E-Commerce-Boom. Als Fortsetzung eines bereits wachsenden Trends haben virtuelles Einkaufen und Online-Verkauf seit der COVID-19-Pandemie einen großen Einfluss auf die Zusammensetzung des Industriesektors. Alles, von Lebensmitteln und Kleidung bis hin zu Wohnaccessoires, wird online gekauft, was eine viel größere Anzahl von Vertriebseinrichtungen erfordert. Im Jahr 2019 machte der E-Commerce in den 10 Ländern mit der höchsten Einzelhandelsproduktion 17 % des gesamten Einzelhandelsumsatzes aus – eine Zahl, die bis 2021 voraussichtlich auf 21 % ansteigen wird.

Eine andere Vorhersage ist die Zunahme des „Sicherheitsinventars“. Durch die Pandemie haben Nachfragerückstände und Kaufschwünge die Denkweise von Einzelhändlern und Herstellern verändert. Viele Unternehmer entscheiden sich dafür, ihren Lagerbestand zu erhöhen, um auf ein ähnlich unberechenbares Käuferverhalten angemessen vorbereitet zu sein. Eine derzeit weit verbreitete Strategie, eine Erhöhung des Sicherheitsbestands wird auch die Nachfrage nach Lagerflächen erhöhen.

Die letzte Quelle der erhöhten Nachfrage sind die daraus resultierenden Anpassungen der Supply-Chain-Strategie. Da die meisten Lieferketten heute mehrstufig arbeiten, in denen ein Lager in ein anderes eingeht, verursachten die Auswirkungen von COVID-19 an vielen Stellen Engpasseffekte und die Ineffizienzen des Multi-Channel-Ansatzes wurden aufgedeckt. Es ist zu erwarten, dass Einzelhändler ihre Strategie ändern und wie in der Vergangenheit einen Omnichannel-Ansatz für den Vertrieb verfolgen.

Nachfrage an verschiedenen Orten

Im Zuge des Ausbaus ihrer E-Commerce-Vertriebsnetze dürften Händler ihre Nachfrage nach Standorten diversifizieren. Durch die Pandemie verursachte Störungen und die bereits bestehenden Handelszölle zwischen China und den USA treiben das Interesse von China weg und in die Industriemärkte Asiens, Europas, Mexikos und lokal in den USA. Immer mehr Einzelhändler bauen Produktionsstätten auf außerhalb Chinas, zusätzlich zu ihren bereits bestehenden Betrieben, um die Wahrscheinlichkeit zukünftiger Engpasseffekte zu verringern. Mit dem Schwerpunkt auf der Sicherstellung der Widerstandsfähigkeit der Lieferkette wird der Industriemarkt günstig dezentralisiert.

Während der Rezession werden Industriemärkte in der Nähe von besiedelten Gebieten weiterhin ein geringes Risiko darstellen. Stattdessen werden sekundäre und tertiäre Vorstadtmärkte – Gebiete, die stärker von der lokalen Wirtschaft abhängig sind – den unvermeidlichen Abschwung widerspiegeln, der auf dem Markt stattfindet. Aufgrund der ganzheitlichen Marktaussichten gibt es jedoch keinen Grund anzunehmen, dass eine solche Aufweichung von Dauer ist, und diese Bereiche könnten Anlegern langfristig Chancen mit hohen Renditen bieten.

Die Nachfrage wird sich auch in den bedienten Branchen unterschiedlich manifestieren. Natürlich werden E-Commerce-Nutzer einige der vorhersehbarsten und unerschütterlichsten Nachfragen generieren. Aber eine andere wachsende Branche ist Lebensmittel, Lebensmittel und Getränke. Lebensmittel sind eine Art von Gut, die zunehmend online gekauft wird, was den Bedarf an neuen Lagerstrategien für Lebensmitteleinzelhändler erhöht. CRBE benennt medizinische, Datenanbieter und nationale Logistik-Drittanbieter als weitere risikoarme Nutzer.

Schließlich wird sich die Nachfrage auch je nach Immobilientyp unterscheiden, wobei Big-Box-Platz voraussichtlich die sicherste Wahl ist. Größere Flächenblöcke werden von Einzelhändlern in den USA bevorzugt. Wenn die Nachfrage nach Lagern auf der letzten Meile und Verteilzentren – in denen Waren verbleiben, bevor sie an ihren Endkunden geliefert werden – wie prognostiziert steigt, könnte die Nachfrage nach Sanierungsprojekten in den USA stetig steigen kommenden Jahren.

„Lieferkette“ ist ein Begriff, den die Coronavirus-Pandemie zusammen mit einer gewissen Art von Panik in den Sinn bringt. Aber der Anstieg des E-Commerce, der Bedarf an Sicherheitsinventar und die offengelegten Ineffizienzen des aktuellen zentralisierten Multi-Channel-Systems sind für den Logistik- und Industriesektor nur vielversprechend. Bei allen Grund zur Annahme, dass die Nachfrage nach Lagerhäusern und Verteilzentren stetig steigt, wird diese Fläche auf dem Immobilienmarkt auch weiterhin widerstandsfähig sein, da sich die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie fortsetzen. Für Investoren, die den Schwächen anderer Sektoren begegnen möchten, sind Industrieimmobilien ein informierter Ort, an dem sie suchen sollten.

Zain Jaffer ist Gründer und CEO der Investmentfirma Zain Ventures.