2020 Supply Chain Evolution: Anpassung an COVID-19-Herausforderungen

Während COVID-19 allen Branchen große Bedrohungen bereitete, traf es den Industrie- und Logistik-Immobiliensektor besonders – und das aus gutem Grund. Als Nachrichten über den Ausbruch in Wuhan, China – einem bekannten Fertigungsknoten in einer weit größeren Maschine – kursierten, schienen die Sorgengründe sich zu multiplizieren. Verzweiflung wirkte zyklisch: Supply-Chain-Disruptionen minderten Unternehmensumsätze, was gepaart mit reduziertem Konsum die Nachfrage nach Supply weiter senkte. Für einen Moment schien die Nachfrage nach Lager- und Distributionszentren unausweichlich zu sinken.

Doch die Zeit enthüllte eine wahrere Geschichte – und der Ausblick für die Industrie- und Logistikbranche zeigt nahezu beispiellose Resistenz. Um die unerschütterliche Nachfrage nach Distributionsflächen trotz globaler Rezession zu verstehen und zu vertrauen, muss man die neuen Nachfragetreiber in der COVID-19-Ökonomie betrachten und die Verschiebungen in Supply-Chain-Strategien beobachten, die Lagerimmobilien zu den besten Performing Property Types machen werden.

Die Nachfrage-Triade

Im CBRE Midyear Review zum Global Real Estate Market Outlook hat die Nachfrage im Industrie- und Logistiksektor drei Hauptquellen:

1. E-Commerce-Boom. Erweiterung eines ohnehin wachsenden Trends – virtueller Einkauf und Online-Verkäufe hatten massiven Einfluss auf die Zusammensetzung des Industriesektors seit der Pandemie. Alles von Lebensmitteln über Kleidung bis Home Decor wird online gekauft – was Distributionsanlagen in weit größerer Zahl erfordert. 2019 machte E-Commerce 17 % des Gesamteinzelhandelsumsatzes in den 10 umsatzstärksten Ländern aus – ein Wert, der bis 2021 auf 21 % steigen soll.
2. Sicherheitsbestände (Safety Inventory). Durch die Pandemie haben gestaute Nachfrage und Kaufwellen die Denkweise von Händlern und Herstellern geändert. Viele Unternehmer erhöhen ihre Lagerbestände, um auf ähnlich unvorhersehbares Käuferverhalten vorbereitet zu sein. Eine derzeit weit verbreitete Strategie, die auch Lagerflächenbedarf treibt.
3. Anpassungen der Supply-Chain-Strategie. Da die meisten Lieferketten heute auf Multi-Tier-Setups operieren (ein Lager speist das nächste), verursachte COVID-19 Flaschenhals-Effekte an vielen Stellen und deckte Ineffizienzen des Multi-Channel-Ansatzes auf. Erwartet wird ein Shift zur Omnichannel-Distribution – wie in der Vergangenheit praktiziert.

Nachfrage an anderen Orten

Beim Ausbau ihrer E-Commerce-Distributionsnetze diversifizieren Händler wahrscheinlich ihre Standortnachfrage. Pandemie-Disruptionen und bestehende Handelszölle China-USA treiben Interesse weg von China in Industriemärkte Asiens, Europas, Mexikos und lokal in den USA. Immer mehr Händler bauen Fertigungsstätten außerhalb Chinas auf, zusätzlich zu bestehenden Operationen, um zukünftige Flaschenhälse zu verringern. Mit Fokus auf Supply-Chain-Resilienz wird der Industriemarkt vorteilhaft dezentralisiert.

Während der Rezession bleiben Industriemärkte in Ballungsräumen niedriges Risiko. Sekundäre und tertiäre Vorortmärkte – stärker von lokaler Ökonomie abhängig – spiegeln den unvermeidlichen Marktabschwung wider. Aber wegen des ganzheitlichen Marktausblicks kein Grund, solche Abschwächung als permanent anzunehmen – langfristig könnten diese Gebiete Investoren High-Yield-Chancen bieten.

Nachfrage manifestiert sich auch branchenabhängig anders. Natürlich: E-Commerce-Mieter generieren vorhersehbarste, unerschütterlichste Nachfrage. Ein weiterer Wachstumssektor: Lebensmittel, Food & Beverage. Lebensmittel werden zunehmend online gekauft – treibt Bedarf nach neuen Lagerstrategien für Lebensmitteleinzelhändler. CBRE nennt Medizintechnik, Datendienstleister, nationale 3PL-Anbieter als weitere Low-Risk-Mieter.

Zuletzt unterscheidet sich Nachfrage nach Immobilientyp: Big-Box-Flächen als sicherste Wette. Große Flächenblöcke werden von US-Händlern bevorzugt. Steigt die Nachfrage nach Final-Mile-Lagern und -Distributionszentren – wo Waren vor endgültiger Kundenauslieferung verbleiben – wie prognostiziert, könnte es stetige Nachfrage nach Redevelopments in den kommenden Jahren geben.

„Supply Chain“ – ein Begriff, den die Pandemie mit einer gewissen Panik assoziiert. Doch der E-Commerce-Anstieg, der Bedarf an Sicherheitsbeständen und die offengelegten Ineffizienzen des aktuellen multi-channel-zentralisierten Systems sind nichts als vielversprechend für Logistik und Industriesektor. Mit jedem Grund für stetig steigende Nachfrage nach Lagern und Distributionszentren wird dieser Immobilienmarktbereich Resilienz zeigen, während die ökonomischen Pandemie-Effekte weiter ausspielen. Für Investoren, die Schwächen anderer Sektoren ausgleichen wollen, ist Industrieimmobilien ein informierter Blick wert.

Zain Jaffer ist Gründer und CEO der Investmentfirma Zain Ventures.